znalecké posudky

Dodatečné informace

Termíny vypracování znaleckého posudku nebo odhadu tržní ceny nemovitosti

Termíny jsou stanoveny vždy po dohodě s objednatelem, u jednoduchých nemovitostí, se pohybují zpravidla od 5 do 10 dnů.

Znalecký posudek

Rozlišujeme dva základní druhy znaleckých posudků:

"Úřední"

tento znalecký posudek je určen zejména pro zjištění daňového základu. Nejčastěji se jedná o daň z převodu nemovitostí, nebo daň darovací. Znalec stanoví hodnotu nemovitosti na základě cenových předpisů (zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a prováděcí vyhláška). Zlidovělé názvy cena "úřední" nebo cena "administrativní" jsou v cenových předpisech závazně pojmenovány jako cena "zjištěná".

"Tržní"

znalecký posudek, ve kterém znalec odhaduje hodnotu nemovitosti,zejména pro účely jejího prodeje. Odhad tržní ceny spočívá v nalezení všech významných vlivů na cenu, jejich analýze a vážení. Pro odhad tržní ceny neexistuje žádný cenový předpis, tržní cenu lze pouze odhadnout v rozpětí minimální a maximální obchodovatelné hranice. "Tržní" cena je někdy nazývána cenou "obecnou" nebo "obchodovatelnou". Zákon o oceňování majetku používá název cena "obvyklá".

Rozsah působnosti prováděných ocenění

Rozsah působnosti vydávaných posudků je omezen na území České republiky.

Ověření

Jsem znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 31. října 2000, č.j. Spr. 3216/2000 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a průmyslové

Znalecký posudek vyhotovuje pouze osoba (nebo znalecký ústav) jmenovaná ministrem spravedlnosti nebo předsedou krajského soudu (Zákon č.37/1967 Sb. a prováděcí vyhláška č.37/1967 Sb.).

Základní podklady pro znalecký posudek nebo odhad tržní ceny nemovitosti jsou:

výpis z katastru nemovitostí

kopie z katastrální mapy

nabývací listiny

Další nutné podklady pro ocenění budou určeny po konzultaci se znalcem, a to podle druhu nemovitosti a účelu znaleckého posudku či odhadu tržní ceny nemovitosti.

Soupis obvykle používaných podkladů pro ocenění nemovitosti:

výpis z katastru nemovitostí

kopie z katastrální mapy

nabývací listiny (smlouvy či rozhodnutí o nabytí vlastnictví předmětné nemovitosti)

výkresová dokumentace (úplná či neúplná)

doklady ze stavebního řízení (např. územní rozhodnutí, stavební povolení, ohlášení stavby,kolaudační rozhodnutí atd.)

údaje o stáří nemovitosti, jejích oprav, rekonstrukcí, modernizací a pod.

údaje o připojení nemovitosti na inženýrské sítě

předešlé znalecké posudky nebo odhady

smlouvy o zřízení věcných břemen

V případě, že je nemovitost pronajata přibývají do seznamu tyto podklady:

kopie uzavřených nájemních smluv

daň z nemovitosti

roční pojištění nemovitostí

roční náklady na opravy a údržbu nemovitostí

náklady na správu nemovitosti

jiné doklady o příjmech z nemovitosti

jiné doklady o nákladech na provoz nemovitosti

Ocenění nemovitosti požadují fyzické a právnické osoby při jednání zejména s :

finančními úřady

soudy všech stupňů

obecními úřady a úřady krajské samosprávy

advokáty a advokátními kancelářemi

notáři

exekutory

insolvenčními správci a likvidátory

a s dalšími

Nejčastější účely ocenění nemovitostí:

koupě a prodej majetku

daň z převodu nemovitosti

daň darovací

dědické řízení

majetkoprávní spory

rozdělení podílového vlastnictví

získání úvěru, hypotéky

zjištění výše nepeněžitého vkladu do obchodní společnost

exekuce

dražby

věcná břemena

stavebně technický stav stavby

při pasportizaci staveb

konzultace a poradenství pro investiční záměry

a jiné

Druhy nemovitostí - co je předmětem ocenění :

budovy a haly

inženýrské stavby

rodinné domy

rekreační chalupy a rekreační domky

rekreační chaty a zahrádkářské chaty

vedlejší stavby

garáže

studny

venkovní úpravy

kulturní památky

byty

nebytové prostory

rozestavěné stavby

rybníky, malé vodní nádrže, ostatní vodní díla

pozemky

trvalé porosty

věcná břemena

stavebně technický stav stavby

Vybrané pojmy z názvosloví pro oceňování

Výnosová hodnota: Na základě reálně dosažitelného čistého nájemného z nemovitosti v požadovaném období s odhadem jeho vývoje do budoucnosti, se součet všech předpokládaných budoucích příjmů z nemovitosti, odúročí (diskontuje) na současnou hodnotu. Výsledek představuje částku, kterou by bylo třeba uložit do peněžního ústavu, aby budoucí výnosy v jednotlivých letech byly stejné, jako předpokládané čisté příjmy z nemovitosti.

Věcná hodnota (časová cena): Tento způsob stanovení ceny je závazně předepsán pro ocenění majetku pro účetnictví reprodukční pořizovací cenou (zákon č. 563/1991 Sb. o účetnictví - § 25 odst. (4) písm. b)), takto stanovená cena pak slouží jako základna pro následné výpočty daňových odpisů. Tato složka tržního ocenění udává cenu, za kterou by bylo možné stejnou nebo porovnatelnou nemovitost pořídit v době ocenění, sníženou o náklady na rekonstrukce, opravy a opotřebení nemovitosti odpovídající jejímu stáří a intenzitě užívání. Tento přístup je založen na předpokladu, že potenciální kupující nebude ochoten platit za tuto nemovitost více než by činily náklady na vystavění do stavu, v němž se oceňovaná nemovitost momentálně nachází.

Cena reprodukční: cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.

Hodnota porovnávací: hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé.

724 031 175

info@ocenovani.net

Na Farkáně III, 281/1,
150 00, Praha 5 - Radlice