Ceny nemovitých věcí a druhy posudků

V běžné praxi se pracuje se znaleckým posudkem i odhadem tržní ceny. Je třeba mezi nimi rozlišovat, protože oba druhy se využívají k jiným účelům, přestože je často mohou zpracovávat stejné osoby.

Nejprve se kterými pojmy se můžete setkat ve znaleckých posudcích a odhadech tržních cen nemovitých věcí:

Administrativní cena: cena nemovité věci jednoznačně určená na základě cenových předpisů (zákon č. 151/1997 Sb. v aktuálním znění, o oceňování majetku a jeho prováděcí vyhlášky). Administrativní cena je cena stanovená předepsanou metodikou k zajištění zájmů státu, především při zjišťování daňového základu. Neexistuje žádný mechanismus, který by administrativní cenu transformoval na cenu tržní.

Tržní cena: (často nazývaná obecná nebo obvyklá cena) je výsledkem procesu tržního oceňování. Tržní oceňování je proces, spočívající v hledání všech významných vlivů na cenu, jejich analýze a vážení. V tržním oceňování neexistují přesné návody či vzorce, používají se postupová schémata, jejichž aplikace se musí zvažovat, přizpůsobovat a individuálně dotvářet. Tržní hodnotu na rozdíl od administrativní ceny nelze striktně stanovit či zjistit, ale pouze odhadnout v cenovém rozpětí.

V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v aktuálním znění je cena obvyklá, tzv. tržní cena definována následujícím způsobem:

„Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v tržním obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“

Výnosová hodnota: je čistě ekonomickým posouzením, nezávislým na nákladech na pořízení nemovité věci. Na základě reálně dosažitelného čistého nájemného z nemovité věci v daném místě a čase, se zvážením jeho vývoje do budoucnosti, se vypočte součet všech předpokládaných budoucích příjmů z nemovité věci, odúročených (diskontovaných) na současnou hodnotu. Výsledek reprezentuje částku, kterou by bylo třeba uložit do peněžního ústavu, aby budoucí výnosy v jednotlivých letech byly stejné, jako předpokládané čisté příjmy z nemovité věci.

Věcná hodnota (časová cena): Tento způsob stanovení ceny je závazně předepsán pro ocenění majetku pro účetnictví reprodukční pořizovací cenou (zákon č. 563/1991 Sb. o účetnictví - § 25 odst. (4) písm. b)), takto stanovená cena pak slouží jako základna pro následné výpočty daňových odpisů. Tato složka tržního ocenění udává cenu, za kterou by bylo možné stejnou nebo porovnatelnou nemovitost pořídit v době ocenění, sníženou o náklady na rekonstrukce, opravy a opotřebení nemovité věci odpovídající jejímu stáří a intenzitě užívání. Tento přístup je založen na předpokladu, že potenciální kupující nebude ochoten platit za tuto nemovitost více než by činily náklady na vystavění do stavu, v němž se oceňovaná nemovitost momentálně nachází. Způsob jak stanovit cenu příslušného majetku je dán zákonem č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku v §2 odst. 3 – nákladový způsob stanovení ceny - bez koeficientu prodejnosti.

Cena pořizovací: cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovité věci, zejména staveb, cena v době jejich postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení.

Cena reprodukční: cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení.

Hodnota likvidační: peněžní částka, kterou je majitel likvidovaného majetku přinucen přijmout v případě, kdy se majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu.

Hodnota porovnávací: hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé.

Znalecký posudek

Znalecký posudek vyhotovuje osoba jmenovaná a zapsaná do seznamu znalců a tlumočníků pro různé obory činnosti ministrem spravedlnosti nebo předsedou krajského soudu podle zákona č.37/1967 Sb. o znalcích a tlumočnících a podle prováděcí vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č.37/1967 Sb. Znaleckou činnost vykonávají také znalecké ústavy.

Známe 2 základní druhy znaleckých posudků

  • Úřední – znalec stanoví hodnotu nemovité věci (tzv. cena zjištěná nebo často nazývaná cena administrativní) pro potřeba platby daně. Nejčastěji se jedná o daň z převodu nemovitých věcí, či daň darovací, a to podle platných cenových předpisů.
  • Tržní – znalec stanoví hodnotu nemovité věci v závislosti na vývoji cen na realitním trhu.

 

Odhad tržní ceny nemovité věci

Odhady tržní ceny nemovité věci mohou, kromě jmenovaných znalců a znaleckých ústavů, vyhotovit také odhadci nemovitých věcí.